Wie hoch darf die Miete sein in Friedberg und der Region Augsburg: der Ratgeber für Eigentümer

Die zulässige Miethöhe in Deutschland wird durch zwei zentrale Instrumente begrenzt: die ortsübliche Vergleichsmiete und – in bestimmten Gebieten – die Mietpreisbremse. Die ortsübliche Vergleichsmiete bezeichnet das Mietpreisniveau, das für vergleichbare Wohnungen in derselben Gemeinde üblicherweise vereinbart wird. Sie bildet die Referenzgröße für nahezu alle mietrechtlichen Fragen, die Vermieter und Mieter beschäftigen.

Die Mietpreisbremse greift ausschließlich in Gebieten, die von den jeweiligen Landesregierungen als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen wurden. In Bayern gilt seit dem 1. Januar 2026 die neue Bayerische Mieterschutzverordnung vom 16. Dezember 2025 (BayMBl. 2025 Nr. 558, gültig bis 31. Dezember 2029). In solchen Gebieten darf die Miete bei einer Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen. Ausnahmen bestehen für Neubauten, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet wurden, sowie für umfassend modernisierte Wohnungen.

Friedberg ist in dieser Verordnung ausdrücklich als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen – ebenso wie die weiteren Gemeinden des Landkreises Aichach-Friedberg: Aichach, Kissing und Mering. Damit gilt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) in Friedberg verbindlich: Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Eine Miete, die diesen Rahmen überschreitet, kann der Mieter innerhalb einer bestimmten Frist rügen und zu viel gezahlte Beträge zurückfordern.

Auch die Kappungsgrenze ist für Friedberg gesetzlich klar geregelt: Eine bestehende Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB). Die allgemeine Grenze von 20 Prozent gilt in Friedberg damit ausdrücklich nicht. Diese Begrenzung schützt Bestandsmieter vor abrupten Mietsteigerungen, schränkt aber zugleich den Handlungsspielraum von Vermietern ein, die ihre Mieteinnahmen an das Marktgeschehen anpassen wollen.

Zusätzlich gilt in Friedberg die verlängerte Kündigungssperrfrist bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen: Nach § 577a Abs. 2 BGB kann der neue Eigentümer dem Mieter nach einer solchen Umwandlung bis zu zehn Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen. Diese Regelung ist für Eigentümer, die eine vermietete Wohnung erwerben und später selbst nutzen möchten, von erheblicher praktischer Bedeutung.

Ein weiteres Instrument ist das Verbot der Mietpreisüberhöhung: Liegt die vereinbarte Miete mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ohne dass besondere Gründe vorliegen, kann dies als Ordnungswidrigkeit gewertet werden. Übersteigt die Miete die Vergleichsmiete in einem besonders deutlichen Maß und nutzt der Vermieter dabei eine Notlage des Mieters aus, droht Mietwucher – ein Straftatbestand. Diese Grenzen gelten unabhängig davon, ob am betreffenden Ort eine Mietpreisbremse besteht.

Für Eigentümer, die eine Immobilie vermieten: der Leitfaden lesen und ihre erste Mietpreisfindung rechtssicher gestalten wollen, ist das Verständnis dieser Instrumente die Grundlage jeder soliden Vermietungsstrategie.

Eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis ist nur unter klar definierten Voraussetzungen zulässig. Die erste Frage, die sich Vermieter stellen müssen, lautet: Liegt die aktuelle Miete bereits auf dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete – oder darunter? Nur wenn die bestehende Miete unterhalb der Vergleichsmiete liegt, darf eine Erhöhung verlangt werden. Zugleich müssen seit dem letzten Mietbeginn oder der letzten Erhöhung mindestens 12 Monate vergangen sein, bevor ein neues Erhöhungsverlangen gestellt werden darf.

Das Erhöhungsverlangen selbst muss schriftlich erfolgen und begründet werden. Als anerkannte Begründungsmittel gelten der Mietspiegel der Gemeinde, ein Sachverständigengutachten, Vergleichswohnungen oder – sofern vorhanden – eine Mietdatenbank. Da für Friedberg kein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, sind Eigentümer hier auf Gutachter oder belegte Vergleichsmieten angewiesen.

Die Kappungsgrenze begrenzt den Erhöhungsspielraum in Friedberg klar: Da Friedberg seit dem 1. Januar 2026 in der Bayerischen Mieterschutzverordnung (BayMBl. 2025 Nr. 558) als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt geführt wird, gilt hier die abgesenkte Grenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB) – nicht die allgemeine Grenze von 20 Prozent. Hat ein Vermieter die Miete bereits erhöht, muss er die Summe aller Erhöhungen der letzten drei Jahre im Blick behalten. Liegt die Grenze bereits ausgeschöpft, ist eine weitere Erhöhung erst nach Ablauf des Drei-Jahres-Zeitraums möglich.

Eine wichtige Ausnahme bildet die Modernisierungsmieterhöhung. Wer seine Immobilie baulich verbessert – etwa durch Wärmedämmung, neue Heizungsanlage oder barrierefreien Umbau –, darf die jährliche Miete um bis zu 8 Prozent der tatsächlich aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Gesetzlich gilt zudem eine absolute Kappung: Die Miete darf infolge von Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen – bei Wohnungen, deren Miete unter 7 Euro je Quadratmeter liegt, um höchstens 2 Euro je Quadratmeter. Diese Regelung schützt einkommensschwächere Mieter vor umfangreichen Modernisierungs-Kettenerhöhungen.

Eine weitere Erhöhungsmöglichkeit besteht, wenn eine Indexmiete oder eine Staffelmiete vereinbart wurde. Bei der Indexmiete richtet sich die Entwicklung der Miete nach dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes – bei einer Staffelmiete sind die Mietbeträge und der Zeitpunkt ihrer Geltung bereits im Mietvertrag festgelegt. Beide Varianten ermöglichen eine planbare Ertragsentwicklung, schließen jedoch im Gegenzug die reguläre Mieterhöhung zur Vergleichsmiete weitgehend aus.

Für Eigentümer in der Region Augsburg, die ihre Mieteinnahmen optimieren möchten, empfiehlt sich eine strukturierte Analyse des aktuellen Mietniveaus vor jeder Erhöhungsmaßnahme. Die Kenntnis der tatsächlich am Markt erzielten Mieten – nicht nur theoretischer Mietspiegel-Werte – entscheidet darüber, wie viel Spielraum tatsächlich besteht.

Die ortsübliche Vergleichsmiete in Friedberg zu bestimmen ist anspruchsvoller als in Großstädten, weil für Friedberg kein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des BGB vorliegt. Qualifizierte Mietspiegel – die von Gemeinde und Interessenverbänden gemeinsam anerkannt werden – existieren vor allem für größere Städte; in vielen Kommunen der Region Augsburg fehlen sie. Das bedeutet: Vermieter müssen auf andere Begründungsmittel zurückgreifen, wenn sie eine Mieterhöhung geltend machen oder eine neue Miete rechtssicher festsetzen wollen.

Drei Methoden sind in der Praxis anerkannt. Erstens können Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger eingeholt werden, die auf Basis tatsächlicher Vergleichstransaktionen ein fundiertes Mietpreisniveau für Friedberg und die umliegenden Gemeinden ermitteln. Zweitens lässt sich auf Vergleichswohnungen verweisen: Vermieter benennen mindestens drei konkrete Wohnungen in der Gemeinde, die hinsichtlich Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr vergleichbar sind und zu einer bestimmten Miete vermietet werden. Drittens kann – sofern vorhanden – eine anerkannte Mietdatenbank herangezogen werden.

In der Praxis zeigt sich, dass das Mietpreisniveau in Friedberg stark durch die Nähe zur Stadt Augsburg beeinflusst wird. Als attraktive Wohnkommune im Wittelsbacher Land mit guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung zieht Friedberg Mieter an, die die Vorzüge einer überschaubaren Stadtgemeinde mit günstigen Pendelwegen nach Augsburg verbinden wollen. Dies wirkt sich positiv auf die erzielbaren Mieten aus – zumal der Wohnungsmarkt im Umfeld der Region Augsburg seit Jahren eine hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot verzeichnet.

Für eine belastbare Einschätzung der tatsächlich erzielbaren Miete Ihrer Immobilie sind aktuelle Marktdaten und fundierte Ortskenntnis unerlässlich. Wer mit veralteten oder pauschalen Werten arbeitet, riskiert entweder, Ertragspotenzial zu verschenken, oder die rechtlichen Grenzen zu überschreiten. Studierte Immobilienökonomen mit 20 Jahren Berufserfahrung – unter anderem bei Institutionen wie Deutsche Bank AG und CBRE – bewerten den lokalen Mietmarkt auf Basis realer Transaktionsdaten, nicht nach Schätzwerten.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die Lagekomponente: Innerhalb von Friedberg können sich Mieten zwischen der Kernstadt und Stadtteilen wie Stätzling je nach Wohnlage, Verkehrsanbindung und Wohnqualität spürbar unterscheiden. Auch Ausstattungsmerkmale wie Stellplatz, Balkon, Energieeffizienzklasse und Baujahr haben messbare Auswirkungen auf die erzielbare Miete. Eine differenzierte Betrachtung dieser Faktoren ist deshalb Voraussetzung für jede rechtssichere und marktgerechte Mietpreisfestsetzung.